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Nuevas exigencias bancarias para la concesión de créditos hipotecarios

8 mar 2012

Ante la solicitud de una hipoteca, bancos y cajas de ahorro empiezan a solicitar, además de los justificantes tradicionales, la vida laboral del titular, la declaración de la renta, e incluso, el grado de antigüedad en la empresa.
El aumento del índice de morosidad entre los clientes bancarios ha propiciado que las entidades financieras hayan elevado los requisitos para acceder a un crédito hipotecario. Mientras que antes bastaba con la presentación de las tres últimas nóminas o pagos y la última Declaración de la Renta, ahora se demanda incluso el historial laboral o el grado de antigüedad en la empresa. Además, es inusual que concedan más del 30% sobre el salario neto mensual del demandante. 

Qué documentos acreditar:

.- Bancos y cajas de ahorro tienen sus propias normas para exigir los documentos que deben presentar los particulares. Hay unos criterios mínimos, pero estos se han endurecido en los últimos años como consecuencia del aumento del índice de morosidad. El miedo de las entidades a los impagos se traslada a los clientes en forma de un aumento del número de documentos y justificantes que deben entregar al formalizar su crédito.
El aumento y endurecimiento de los requisitos obedece al miedo a los impagos .


• Parten de los documentos básicos, como la fotocopia del Documento Nacional de Identidad para los demandantes nacionales, o tarjeta de residencia, para extranjeros.
• En caso de separación o divorcio, habrá que presentar la sentencia judicial o convenio regulador.
• A partir de este momento llega lo más difícil: los asalariados deben aportar una fotocopia de las últimas tres nóminas percibidas y la copia de la última declaración de la renta. Por su parte, los trabajadores por cuenta propia deben aportar a la entidad los tres últimos pagos del I.R.P.F. trimestral (Modelo 130), el alta en el impuesto de actividades económicas (Modelo 036) y otra copia de la última Declaración de la Renta. En ambos casos, debido a los problemas de morosidad entre los clientes, es frecuente que no baste con presentar las tres últimas nóminas o pagos, sino que se amplían los plazos. Tampoco basta con entregar la última Declaración de la Renta, sino la de los últimos años.
• En ocasiones, se exige el historial laboral y el grado de antigüedad en la empresa.

Antes de conceder un crédito, el banco trata de asegurarse al máximo posible. Son frecuentes las peticiones de información para cerciorarse de que el usuario no está incluido en los archivos de impagados, una lista de morosos de productos bancarios (créditos, cuentas, tarjetas...), pero también de los servicios de telecomunicaciones o energéticos. Estar incluido en esta lista puede ser un punto negro tan importante como para impedir el acceso al crédito.
Estar incluido en una lista de morosos puede impedir el acceso al crédito.
También se revisa el nivel actual de endeudamiento para determinar si se puede asumir la concesión de la hipoteca sin incurrir en riesgos.
Con independencia de los ingresos que genere el demandante, debe aportar también otro tipo de documentación que guarda relación directa con el inmueble que se hipotecará. Los principales documentos que requieren los bancos y cajas para la concesión de esta vía de financiación son:


Un contrato privado de compraventa.
• Nota simple actualizada del registro de la propiedad del inmueble.
• Último recibo del IBI del inmueble que va a hipotecar.
• Certificado de la comunidad de propietarios, si la hubiera, de que la vivienda está al corriente de pago.

En el caso de una vivienda en construcción o rehabilitación de vivienda propia habrá que aportar más documentos, como la escritura de declaración de obra nueva, la memoria de obra, los planos sellados por el Colegio Oficial de Arquitectos y Aparejadores, el proyecto técnico del arquitecto, la licencia de obras y un seguro a todo riesgo de la construcción, que una vez constituida la vivienda en proyecto habrá que sustituirlo por uno de daños.
Los cambios en la concesión de hipotecas

Conseguir un crédito hoy es muy diferente a haberlo hecho antes de la crisis, cuando se concedían hipotecas con condiciones muy laxas. Si hace unos años la práctica totalidad de demandantes obtenía una, en la actualidad hay usuarios para quienes es casi "misión imposible". Entre ellos figuran los desempleados, trabajadores temporales o discontinuos y "mileuristas".

En líneas generales, si la cuota hipotecaria no supera el 30% de los ingresos netos mensuales del demandante y tiene un contrato de trabajo estable, no tiene por qué haber problemas de financiación. No es lo mismo un demandante con contrato fijo que otro que lo tiene temporal. El primero, siempre que cumpla con los requisitos que la entidad exija, lo tendrá mucho más fácil en el momento de su formalización. En el segundo de los casos habrá que valorar otras cuestiones, como avalistas o el dinero ahorrado de que disponga en ese momento.

También influye el tipo de hipoteca que se desea solicitar, ya que para cantidades superiores a 150.000 euros los requisitos son más rígidos y se tiene en cuenta la edad del solicitante, el tipo de contrato, el historial laboral y la capacidad de endeudamiento que se pueda asumir en los próximos años.

Diferente es la mecánica en la concesión de las hipotecas de bajo valor (por debajo de 100.000 euros) o que representen no más del 50% del valor real del piso. En estos casos, a pesar de no haber una relajación en los requisitos, son válidos los mismos que antes de la crisis. A medida que se alargan los plazos, las precauciones de los emisores son mayores.

Otro aspecto que se debe tener en cuenta es si la hipoteca del piso se solicita en el banco o caja en la que se opera con regularidad. En caso afirmativo, es más fácil finalizar con éxito la operación, ya que la entidad conoce con todo detalle el estado de cuentas del comprador y si puede o no hacer frente a la deuda contraída.

Para acceder a una hipoteca, uno de los requisitos previos es no estar incluido en ninguna de las principales listas de morosos que se utilizan en España y en Europa (RAI, ASNEF Y EQUIFAX). Las entidades bancarias las consultan antes de conceder cualquier tipo de préstamo y estar incluido en ellas es causa suficiente para denegar su concesión.
Estar en estas listas no es tan infrecuente ni supone que el afectado sea en realidad un deudor. Compañías telefónicas, servidores de Internet o suministradores de energía dan de alta en estos listados a los clientes que han fallado en el pago de una o varias cuotas y, por tanto, pueden perjudicar su acceso a una vía de financiación. Lo más grave es que el cliente no tiene culpa y ni siquiera sabe que está integrado en las mencionadas listas.
Las condiciones que deben cumplirse para figurar en las listas de morosos son las siguientes: haber contraído una deuda cierta exigible, vigente e impagada por parte de la persona a la empresa y el requerimiento de pago por parte del acreedor sin respuesta de pago del moroso.
¿Cómo se puede salir de ellas? Ante todo, hay que saldar la deuda con la empresa. Además, se debe exigir por medio de trámites legales la retirada del registro. En caso de no recibir respuesta en el plazo legal, se puede presentar una demanda y reclamar en la Agencia de Protección de Datos.

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